Главная | Регистрация прав сделок об отчуждении имущества земельные участки

Регистрация прав сделок об отчуждении имущества земельные участки

Вместе с тем в предыдущих пунктах названной статьи содержится норма, допускающая возможность отчуждения части земельного участка, необходимая для использования отчуждаемого объекта недвижимости.

Очевидно, в данном случае имеет место всего лишь некоторая неточность редакции п. При определении размера части земельного участка, подлежащей отчуждению, следует руководствоваться п. В случае отчуждения здания сооружения не с целым земельным участком, а только с частью этого участка перед оформлением договора по заявлению продавца следует произвести раздел земельного участка на два участка с составлением кадастрового плана на каждый из них.

Соответствующие изменения должны быть внесены в Единый государственный реестр регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При отчуждении здания сооружения , расположенного на земельном участке, на который собственник здания сооружения обладает правом постоянного бессрочного пользования, отчуждение здания сооружения производится без земельного участка, поскольку права распоряжения земельным участком у его правообладателя не имеется.

Вместе с тем на практике регистрация прекращения права плательщика ренты практически всегда происходит на основании решения суда. Передача вещных прав на недвижимое имущество при создании юридических лиц.

Рассматривая данную разновидность сделок отчуждения недвижимости, следует отметить, что с точки зрения регистрации прав на недвижимое имущество существуют две принципиально различные ситуации.

Первая - передача недвижимого имущества при создании юридического лица, и вторая - те же самые действия в отношении юридических лиц, которые уже созданы.

Читать популярные статьи на сайте

В силу их существенной специфики каждая ситуация будет рассмотрена отдельно. Начнем с вновь создаваемых юридических лиц. О совершении учредителями сделок отчуждения имущества можно говорить лишь при создании юридических лиц, по отношению к которым их участники либо имеют обязательственные права, либо вообще не имеют имущественных прав п.

В первом случае сделка носит возмездный характер, поскольку при внесении недвижимости в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества участник приобретает право на получение доходов от деятельности такого лица, во втором же случае сделка носит безвозмездный характер, так как при передаче имущества в процессе создания общественных и религиозных организаций, благотворительных фондов, их учредители не вправе рассчитывать на какой-либо имущественный эквивалент.

Действующим законодательством не предусмотрена государственная регистрация сделок, направленных на переход права собственности на недвижимость к вновь создаваемым юридическим лицам.

Однако возникновение права на недвижимость у этих юридических лиц должно быть зарегистрировано в соответствии со ст.

Виды отчуждения земельных участков

Вопрос же состоит в том, в какой момент право учредителя считается прекратившимся, а право вновь созданного юридического лица считается возникшим? Вполне очевидно, что здесь невозможно поставить момент возникновения права вновь создаваемого юридического лица в зависимость от регистрации этого права.

Произвести эту регистрацию до регистрации самого юридического лица невозможно, так как нет еще самого субъекта. Считать же, что право на передаваемое имущество после регистрации юридического лица, но до регистрации права по-прежнему принадлежит учредителю, означало бы, что некоторые юридические лица на момент их создания были бы лишены имущества, что противоречило бы п.

Логично предположить, что если с момента государственной регистрации юридических лиц их учредители утрачивают право собственности на имущество, то в этот же момент данное право возникает у вновь созданного юридического лица.

Трудно предложить иное решение данного вопроса при создании юридических лиц. Поэтому не может не вызвать возражений позиция Е.

Что подразумевается под отчуждением земли?

Пискуновой, которые полагают, что "права на недвижимое имущество, переданное в качестве вклада взноса , созданного путем учреждения нового юридического лица, возникают в соответствии с п.

Однако сам по себе сделанный вывод не решает всех правовых проблем, связанных с переходом прав на недвижимость к вновь создаваемым юридическим лицам. Следует обратить внимание на то, что в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации юридических лиц", орган, уполномоченный проводить такую регистрацию, лишен права проверки юридической состоятельности представленных ему документов, в том числе и документов о передаче недвижимости вновь создаваемому лицу.

Статья 23 указанного закона в качестве оснований для отказа в государственной регистрации юридического лица называет только два: Это значит, что в учредительных документах может быть указано, что одним из учредителей в уставный капитал юридического лица вносится объект недвижимости, однако принадлежность этого объекта учредителю будет подтверждена лишь заявлением о государственной регистрации.

Таким образом, принимая решение, с которым закон связывает возникновение права собственности у вновь создаваемого юридического лица, орган, регистрирующий юридические лица, будет лишен какой-либо объективной информации о соответствии закону данной сделки. В связи с тем, что момент возникновения права вновь создаваемого юридического лица на недвижимость не связан с моментом регистрации этого права, возникает еще два вопроса.

Первый - с какого момента вновь созданное юридическое лицо может заключать сделки по распоряжению недвижимым имуществом, переданным ему учредителями, и второй - как быть с положением п. Вряд ли подлежит сомнению утверждение о том, что лицо приобретает право распоряжения имуществом с момента возникновения у него этого права.

Следовательно, такое право возникает у вновь созданного юридического лица с момента его регистрации. В то же время ст.

Виды отчуждения

Налицо явное несоответствие, которое должно быть устранено. Путь его устранения видится в том, чтобы из ст. Таким образом, можно было бы говорить о правах просто возникших ранее того момента, когда встал вопрос об их регистрации.

Тогда на основании п. Вместе с тем достаточно трудно представить себе, чтобы участник гражданского оборота, обладающий достаточным опытом и осмотрительностью, заключил бы с вновь созданным юридическим лицом сделку в отношении переданного этому лицу в уставный капитал недвижимого имущества лишь на основании его учредительных документов и акта регистрации этого юридического лица.

Удивительно, но факт! Так, в соответствии со ст.

Можно с уверенностью предположить, что в качестве обязательного документа для совершения сделки он потребовал бы подтвержденных в установленном порядке сведений о государственной регистрации права данного юридического лица на недвижимость.

Но даже если бы такая сделка была заключена, орган, регистрирующий права на недвижимость, должен был сначала зарегистрировать право вновь созданного юридического лица п. И вот тут возникает вопрос о последствиях вывода регистрирующего органа о незаконности сделки по переходу права от учредителя к вновь созданному юридическому лицу. В соответствии с законом регистрирующий орган в таком случае должен отказать в регистрации. Но такое решение будет противоречить принятому до этого решению другого регистрирующего органа о регистрации юридического лица, которое является основанием для признания перехода права на недвижимость состоявшимся.

И это противоречие может сохраниться в течение длительного времени, так как закон не предусматривает какого-либо механизма его разрешения. В то же время на основании п. Думается, что с учетом данной нормы необходимо в законодательном порядке предусмотреть обязанность учреждений юстиции по регистрации прав на недвижимость сообщать органам, осуществляющим регистрацию юридических лиц, о выявлении несоответствия закону сделок по передаче недвижимого имущества в собственность уставный капитал вновь создаваемых юридических лиц.

Такие сообщения могли бы направляться с приложением копий отказов в регистрации. Но нам представляется, что законом должен быть установлен механизм, который направлен не на последующее реагирование на коллизии между решениями регистрирующих органов, а на предотвращение самой возможности возникновения этих коллизий. И в качестве такого механизма было бы целесообразно введение в ГК РФ требования о регистрации сделок по передаче недвижимого имущества в собственность вновь создаваемых юридических лиц.

Во-первых, такая регистрация носила бы характер предварительного контроля законности передачи недвижимости вновь создаваемому юридическому лицу, что было бы важно как для учредителей этого лица, так и для последующих его контрагентов.

Удивительно, но факт! Следовательно, регистрация "обратного" перехода права собственности от плательщика к получателю ренты и здесь может быть произведена на основании договора о выкупе ренты.

Во-вторых, такая регистрация предотвращала бы недобросовестные действия учредителя-собственника объекта, который не смог бы распорядиться данным объектом иным образом до регистрации права вновь создаваемого юридического лица.

В-третьих, это могло бы создать основание для дополнения положений Федерального закона "О государственной регистрации юридических лиц" требованием представления соответствующего документа из органа по регистрации прав на недвижимость в случае внесения недвижимости в уставный капитал юридического лица. В то же время возникает непростой вопрос о том, как проводить регистрацию такой сделки, так как ее правовая природа не совсем обычна.

Дело в том, что сторонами этой сделки, кроме собственника объекта недвижимости, являются другие учредители юридического лица. А в случае, если собственник является единственным учредителем, то эта сделка становится односторонней.

Создаваемое юридическое лицо стороной в этой сделке не является, так как его еще нет. Но сделка эта направлена на возникновение права собственности на объект именно этого лица, которое на момент заключения сделки отсутствует. Таким образом, перед нами сделка в пользу третьего лица, которое возникнет в будущем ст.

С учетом этих особенностей рассматриваемой сделки она может быть зарегистрирована как обременение права собственности учредителя. Именно о регистрации подобного рода обременений говорится в ст. III ЕГРП вносить записи об ограничениях обременениях имущества, заявлении о праве требования в отношении объекта, ограничение обременение права, время его действия, содержание сделок с отложенным исполнением, стороны по таким сделкам, сроки и условия исполнения обязательств по сделкам, цены сделок.

Существует и еще одна проблема, связанная с созданием юридических лиц с передачей в их уставный капитал недвижимости. В настоящее время согласно ст.

Порядок отчуждения земельных участков

Разделение судьбы земельного участка и недвижимости возможно только в установленных законом случаях. В соответствии с названной статьей при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу, это лицо приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком. Собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

В случае, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяются правила, установленные п. В случае раздельного проживания родителей место жительства детей устанавливается соглашением родителей либо решением суда п. В случае раздельного проживания родителей место жительства ребенка определяется местом жительства того из родителей, с которым проживает зарегистрирован ребенок.

Права пользования жилым помещением другого родителя ребенок не имеет. Следует отметить, что нормой, содержащейся в п. N ФЗ, защищены жилищные права не только несовершеннолетних, но и недееспособных, а также ограниченно дееспособных членов семьи собственника.

Если при отчуждении жилого помещения затрагиваются права и охраняемые законом интересы указанных лиц, проживающих в отчуждаемом жилом помещении, совершение сделок допускается только с согласия органа опеки и попечительства. К сожалению, установление факта проживания в отчуждаемом жилом помещении недееспособных и ограниченно дееспособных граждан для нотариуса весьма затруднительно, если не сказать невозможно.

Никакими достоверными данными, позволяющими сделать вывод об отсутствии в составе семьи собственника жилого помещения указанных лиц, нотариус не располагает и располагать не может. Представляется, что подобная информация может быть получена только от самого собственника.

Важные аспекты

С учетом этого в случаях, когда в жилом помещении помимо собственника проживают иные лица, в договор следует включать заявление, исходящее от собственника, о том, что лиц, не обладающих дееспособностью в полном объеме, среди них не имеется.

Особый интерес представляет вопрос о правилах отчуждения доли в праве на жилое помещение, в котором проживают несовершеннолетние и не обладающие полной дееспособностью граждане. Если несовершеннолетний является участником общей собственности, то на распоряжение принадлежащей ему долей в праве общей собственности требуется согласие органов опеки и попечительства.

Сложнее решается вопрос об отчуждении доли в праве общей собственности на жилые помещения, если в них проживают несовершеннолетние, не являющиеся участниками общей собственности.

Удивительно, но факт! В связи с этим в консенсуальном договоре дарения недвижимого имущества целесообразно отражать условия, при которых даритель вправе отказаться от исполнения договора дарения, а также условия отказа одаряемого от дара до передачи ему недвижимости.

С учетом этого согласие органов опеки и попечительства на совершение такой сделки требуется в следующих случаях: Если законные представители приобретают права на жилое помещение, в котором проживают их несовершеннолетние дети например, бабушка продает квартиру, в которой проживает ее несовершеннолетний внук, одному из родителей этого ребенка , такая сделка не затрагивает права и интересы ребенка, и согласия органов опеки и попечительства на ее совершение не требуется.

Не требуется согласие органов опеки и попечительства в случае, если отчуждается доля в праве общей собственности на жилое помещение, не принадлежащая законным представителям проживающего в нем ребенка. Не следует лишь забывать при этом о соблюдении права преимущественного приобретения доли в случае, если сделка по отчуждению носит возмездный характер. Важным требованием закона является необходимость указания в договоре купли-продажи мены перечня лиц, сохраняющих право пользования отчуждаемым жилым помещением с указанием их прав на пользование жилым помещением, либо информация, исходящая от собственника, о том, что подобные лица отсутствуют.

Смена собственника жилого помещения не может отражаться на жилищных правах членов его семьи, причем членов семьи как настоящих, так и бывших.

Именно эти их права и закрепляются в договоре. Более того, законом защищаются жилищные права не только членов семьи последнего собственника жилого помещения, непосредственно производящего продажу этого помещения. При этом Судебная коллегия отметила, что переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника [].

Аналогичным образом, очевидно, должен решаться вопрос и о сохранении права пользования отчуждаемым жилым помещением и в отношении бывших членов семьи прежнего собственника, поскольку вопрос о прекращении их права пользования жилым помещением может быть решен также только в судебном порядке, и пока такое решение суда не состоялось, указанных лиц следует включать в договор с определением их права пользования отчуждаемым жилым помещением.

Перечень лиц, которые сохраняют право пользования отчуждаемым жилым помещением, выявляется на основании вышеупомянутой справки жилищно-эксплуатационной организации либо паспортного стола по месту нахождения отчуждаемого жилого помещения, и в договоре должна присутствовать ссылка на реквизиты этой справки.

При анализе указанной справки нотариусам следует обращать особое внимание на основания, по которым кто-либо из членов семьи собственника жилого помещения снят с регистрационного учета. Утратившими право пользования отчуждаемым жилым помещением могут являться лишь лица, добровольно освободившие квартиру и снявшиеся с учета на основании личного заявления, а также лица, признанные утратившими право на жилье в судебном порядке.

В частности, нельзя признать утратившим право на жилье гражданина, осужденного к лишению свободы на длительный срок и снятого с регистрационного учета по заявлению собственника жилого помещения на основании приговора суда. Конституционный Суд РФ в своем Постановлении от 23 июня г. N 8-П по делу о проверке конституционности ч.

Таким образом, при отсутствии добровольного согласия на освобождение жилой площади и соответствующего добровольного снятия с регистрационного учета член семьи собственника отчуждаемого жилого помещения сохраняет право пользования жилым помещением и при отчуждении этого жилого помещения. Цена договора об отчуждении недвижимого имущества Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. Цена в договоре продажи недвижимости является одним из существенных его условий.

При отсутствии в договоре согласованного в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом не действуют общие правила об исполнении договора, при которых в случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичное имущество.

Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее. В случаях, когда цена недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Порядок уплаты покупной цены определяется соглашением сторон. По желанию участников сделки сумма, причитающаяся к уплате, может быть передана продавцу до подписания договора либо после его подписания, а также до передачи недвижимого имущества либо после его передачи.

В случае, когда расчет за проданное недвижимое имущество производится сторонами после передачи недвижимости покупателю продажа в кредит , покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором. Договором о продаже недвижимого имущества в кредит может быть предусмотрена также оплата имущества в рассрочку.

Договор с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны порядок, сроки и размеры платежей.

Удивительно, но факт! И в качестве такого механизма было бы целесообразно введение в ГК РФ требования о регистрации сделок по передаче недвижимого имущества в собственность вновь создаваемых юридических лиц.

Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи недвижимого имущества покупателю и до его оплаты имущество, проданное в кредит в рассрочку , признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате недвижимого имущества п. При оформлении договора мены, объектом которого является недвижимое имущество, также может быть предусмотрен размер денежной доплаты, производимой какой-либо из сторон за обмениваемое имущество.

Если из договора мены не вытекает иное, имущество, подлежащее обмену, предполагается равноценным. Если же в соответствии с договором мены обмениваемые виды недвижимого имущества признаются неравноценными, сторона, обязанная передать имущество, цена которого ниже имущества, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах до или после исполнения ее обязанности передать товар.

Порядок расчетов при этом аналогичен порядку расчетов при продаже недвижимого имущества. Права на земельный участок при отчуждении находящегося на нем недвижимого имущества Согласно ст. Федеральным законом от 16 апреля г.

Удивительно, но факт! Теперь перейдем к рассмотрению договора мены.

В соответствии с этим ст. Если иное не установлено договором об отчуждении здания или сооружения, к приобретателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята зданием сооружением и необходима для его использования.

До введения в действие ЗК РФ допускалось разделение судьбы земельного участка и недвижимого имущества, расположенного на этом участке. Так, в случае, когда продавец являлся собственником земельного участка, на котором находилась отчуждаемая недвижимость, покупателю передавалось право собственности либо предоставлялось право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка к примеру, право бессрочного пожизненного пользования.

Что такое отчуждение земельного участка?

Если договором передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок было не определено, к покупателю переходило право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования. Иное правило действовало в случаях, когда продавец недвижимости строения не являлся собственником земельного участка. В этом случае к приобретателю переходили те же права на земельный участок, которые принадлежали самому продавцу: Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, производилась без согласия собственника этого участка, если иное не противоречило условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

Без находящегося на нем здания Возможно ли отчуждение здания без отчуждения земельного участка? Ранее, до введения в действие ЗК РФ, допускалось разделение судьбы земельного участка и объектов недвижимого имущества, расположенных на участке.

Одним из основополагающих принципов действующего земельного законодательства является тот факт, что земельный участок и расположенные на нем объекты неразрывно связаны. По этой причины объекты следуют судьбе участка земли. Следовательно, нельзя продать землю без размещенного на ней дома. Но в то же время действующий закон предусматривает случаи, когда земля и здание могут отчуждаться по отдельности. Размещение информации о принятом решении в печати и СМИ.

Официальное оповещение собственника об изъятии. Проведение стоимостной оценки независимым экспертом. Обсуждение условий материальной компенсации и оформление соглашения об отчуждении между органом власти и собственником. Выплата суммы выкупа владельцу или передача ему другого участка. Регистрация прав собственности нового владельца в Росреестре. Размер выкупной стоимости земли рассчитывается на базе трех показателей: Чтобы провести отчуждение участка, находящегося в частной собственности, нужно действовать на основании или соглашения, оформленного по обоюдному согласию, или на основании административных актов, судового решения.

Собственник может продать площадь, оставить ее в наследство по завещанию, сдать в аренду другому лицу. Но иногда складываются обстоятельства, когда участок переходит другим лицам. Соответственно, отчуждаемый земельный участок — это территория, которая перешла от одного собственника к другому, например, по постановлению суда. Законодательство Для осуществления сделки следует руководствовать статьями 44 и 52 Земельного Кодекса, а также статьи 27 Гражданского Кодекса РФ.

Если будут нарушены данные законодательные нормативы, сделка может считаться незаконной, ее можно будет оспорить в суде. По этим документам переходят права на землю. К сожалению, мнение владельца не будет учитываться в случае, если земля отчуждается в принудительном порядке. И чаще всего при принудительном проведении сделки собственник даже не получает компенсацию. Она будет выплачена только при возмездной передаче имущества и прав на него.

Удивительно, но факт! До введения в действие ЗК РФ допускалось разделение судьбы земельного участка и недвижимого имущества, расположенного на этом участке.

Важно строго придерживаться требований закона при любом способе отчуждения, чтобы не потерять потом права на землю. Порядок проведения Порядок оформления сделки по отчуждению определяется Федеральным Законом под номером от



Читайте также:

  • Бланки заявлений полиции о краже
  • Вл. невского 48 автоюрист
  • Регистрация и реорганизация предприятий
  • 2016-2019 | Юридическая помощь онлайн.