Главная | Система законодательства о недвижимом имуществе

Система законодательства о недвижимом имуществе

Очевидно, что совершенствование правового регулирования отношений, связанных с недвижимым имуществом, возможно лишь в рамках единой концепции развития законодательства о недвижимости, которая признавалась бы в силу ее авторитета и разумности всеми основными участниками законотворческого процесса и правоприменения.

Руководствуясь этими соображениями, Совет при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства поддержал инициативу Исследовательского центра частного права о разработке Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе и создал Рабочую группу по ее подготовке, в состав которой вошли авторитетные специалисты - представители Высшего Арбитражного Суда РФ и Верховного Суда РФ, регистрирующих и нотариальных органов, а также известные ученые.

Перед рабочей группой была поставлена задача: Совершенствование норм гражданского законодательства о недвижимых вещах как объектах гражданского оборота Раздел I. Законодательное определение понятия "недвижимая вещь" Определение недвижимой вещи по действующему законодательству. Помимо некоторых других законов, определяющих понятие "недвижимость" в порядке определения терминов, используемых в текстах таких актов, наиболее общее определение "недвижимости" "недвижимого имущества" содержится в ст.

При его выработке используется несколько юридико-технических приемов: Указанные объекты являются недвижимыми вещами в силу своих естественных свойств; применительно к иным объектам, являющимся недвижимыми в силу естественных свойств так называемая "недвижимость по природе" - то есть все, что связано с землей настолько прочно, что в случае разрыва этой связи терпит ущерб, не позволяющий использовать далее ту же вещь по прежнему назначению - дается не только примерный перечень этих объектов леса, многолетние насаждения, здания, сооружения , но и называются критерии, которые позволяют в конкретной ситуации определить, является имущество недвижимым или нет; режим недвижимости распространен, в силу указания закона, на ряд объектов, являющихся по своим естественным свойствам движимыми объектами то есть "недвижимость по закону".

Для продолжения работы вам необходимо ввести капчу

Поскольку их естественные свойства не позволяют применить к ним общий критерий связанности с землей, эти объекты перечислены непосредственно в абз. Ими в настоящее время являются предприятия ст. Определение недвижимости в силу присущих ей естественных свойств, содержащееся в ст.

Удивительно, но факт! Кроме того, его последовательный характер нашел подтверждение при решении сложнейшей проблемы признания прав на недвижимость, возникших до 31 января г.

Сложившаяся правовая доктрина и судебная практика показывают, что определение недвижимости как всего того, " При этом неразрывность физической связи объекта с землей следует понимать как условие его использования по назначению, что делает этот признак главным критерием. Помимо указанного критерия, ст. Статья ГК РФ позволяет говорить о наличии между указанными объектами недвижимости и земельным участком, на котором они находятся, не только физической, но и юридической связи.

Современный уровень развития науки и техники позволяет переместить с места на место практически любой объект, за исключением разве что участков земли или участков недр мосты, жилые и нежилые здания и т.

Однако, будучи перенесенными, такие объекты могут быть квалифицированы как недвижимые вещи только при восстановлении и сохранении их неразрывной физической и юридической связи с землей. Предложения по совершенствованию действующего законодательства.

Определение недвижимой вещи, содержащееся в ст. Также нет оснований и для того, чтобы вводить в определение недвижимой вещи такой дополнительный признак, как обязательность подверженность государственной регистрации далее - ГР самой вещи.

Требование ГР недвижимости есть следствие объективно присущих этой категории вещей признаков, а не один из таких признаков. Вопрос о ГР как элементе правового режима недвижимой вещи решен в действующем законодательстве посредством учреждения обязательной ГР вещных прав на недвижимые вещи, в том числе обременении этих прав ст. Подобный подход соответствует общемировой практике. Кроме того, его последовательный характер нашел подтверждение при решении сложнейшей проблемы признания прав на недвижимость, возникших до 31 января г.

Применение общих положений гражданского законодательства о вещах к недвижимым вещам Действующее законодательство не содержит каких-либо специальных правил о применении или неприменении к недвижимым вещам тех или иных гражданско-правовых норм о вещах. Вместе с тем, очевидно, что регулирование оборота недвижимых вещей невозможно при отсутствии точной классификации этих объектов, без определения их места в общей системе объектов гражданских прав.

Предложения по совершенствованию законодательства: Недвижимость всегда является индивидуально определенной вещью.

Нормативно-правовая база

Ее индивидуальный характер можно объяснить той неразрывной физической и юридической связью, которая существует между объектом недвижимости и земельным участком. Поэтому даже типовые здания, сооружения, жилые и нежилые помещения в их привязке к конкретному участку приобретают индивидуальный характер.

Естественно, что и сам земельный участок всегда индивидуален. Каждая недвижимая вещь должна представлять собой самостоятельный единый объект гражданского права. Соответственно сложная вещь, объединяющая по признаку использования по одному назначению разнородные вещи, при наличии у составляющих ей вещей признаков, предусмотренных ст. Если по своим естественным физическим, конструктивным и т.

Регистрации в этом случае подлежит право на каждую новую недвижимую вещь.

Удивительно, но факт! Очевидно, что совершенствование правового регулирования отношений, связанных с недвижимым имуществом, возможно лишь в рамках единой концепции развития законодательства о недвижимости, которая признавалась бы в силу ее авторитета и разумности всеми основными участниками законотворческого процесса и правоприменения.

Одновременно регистрируется прекращение права на прежний объект. Данную ситуацию следует отличать от того, когда изменяются определенные характеристики недвижимой вещи размеры, внутреннее устройство и т. В этом случае право на вещь сохраняется в неизменном виде, однако запись в единый государственный реестр прав далее - ЕГРП должна быть внесена в части описания вещи - объекта права. Необходимость внесения изменений в запись можно объяснить изменением индивидуальных характеристик объекта и необходимостью соблюдения достоверности записей о нем в ЕГРП.

В случае, если объект недвижимости является неделимой вещью ст. С учетом сказанного необходимо исключить из ст. В случаях возникновения права общей собственности на недвижимость речь может идти об отчуждении доли в праве общей собственности см.

Определение круга объектов недвижимости, которые должны быть перечислены в ст. Практика применения ГК РФ и иных законодательных актов о недвижимости показала, что ряд перечисленных в ст.

Предложения по совершенствованию действующего законодательства: Из перечня объектов недвижимого имущество, содержащегося в ст. В обоих случаях недвижимыми вещами являются не сами леса и многолетние насаждения, а те земельные участки, на которых они расположены. Так, в соответствии со ст. Отчетливо видно, что даже в законодательном определении "лесного фонда" речь идет не о самой лесной растительности, а о тех земельных участках, на которых она расположена.

То же самое можно сказать о многолетних насаждениях. Исключение указанных объектов из разряда недвижимых вещей отнюдь не будет означать, что земельные участки лесного фонда и земельные участки, занятые многолетними насаждениями, перестанут считаться недвижимыми вещами. И здесь объектом недвижимости являются не сами воды, хотя и сопряженные с дном и берегом водного объекта ст. С учетом сказанного предлагается замкнутый водный объект как объект недвижимости из ст.

Практика применения ГК РФ и других законодательных актов о недвижимости дает достаточные основания для того, чтобы ст. Необходимость их включения в перечень недвижимых вещей можно объяснить не только особой значимостью этих объектов для гражданского оборота, но и необходимостью в дальнейшем значительно детализировать их правовой режим.

К числу таких объектов относятся: Признание недвижимым имуществом предприятия ст. В связи с этим предлагается из ст.

Удивительно, но факт! Вместо права на здание возникают регистрируются несколько прав собственности на отдельные помещения, количество и состав которых определяются собственником с учетом технических правил относительно возможности и пригодности их для самостоятельного использования.

Оборотоспособность такого рода вещей комплексы газо- и электростанций, насосных станций и т. Для признания недвижимой вещью комплекс должен отвечать критериям недвижимости, закрепленным в ст. При этом государство берет на себя обязанность по недопущению экономической деятельности, которая направлена на монополизацию и недобросовестную конкуренцию. Основным источником непосредственного регулирования оборота недвижимости является Гражданский кодекс РФ.

Он дает определение недвижимого имущества, устанавливает его виды, правовой режим, закрепляет общие условия совершения сделок, а также формулирует специфические требования к совершению отдельных видов сделок с недвижимым имуществом. В Гражданском кодексе РФ нормы о недвижимости расположены в частях.

В общей части урегулировано понятие недвижимости, закреплено требование о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также дано понятие предприятия, которое по правовому статусу рассматривается в качестве объекта недвижимости ст.

Особенная часть Гражданского кодекса регламентирует правила совершения сделок с отдельными видами недвижимости. Законодатель посчитал необходимым установить особенности продажи недвижимости ст. Кроме того, к нормам, непосредственно регулирующим оборот недвижимости, необходимо отнести ст. Земельное законодательство и в том числе Земельный кодекс регулирует отношения по использованию и охране земель в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории п.

В то же время приоритет в регулировании имущественных отношений по владению, пользованию и распоряжению земельными участками установлен за гражданским законодательством п. Однако, устанавливая указанное правило, законодатель в Земельном кодексе РФ допустил оговорку о том, что оно применяется, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Таким образом, законодатель, устанавливая указанное правило, фактически применяет известный с римских времен принцип: Указанное правило, с нашей точки зрения, приходит в столкновение с правилом, установленным п. Представляется, что водораздел между Гражданским кодексом РФ и Земельным кодексом РФ в регулировании оборота земельных участков должен проходить по границе, разделяющей публично-правовые потребности в обеспечении сохранности земель и частно-правовые начала правового регулирования общего оборота этого специфического и важного объекта гражданских прав.

Если Земельный кодекс РФ устанавливает правовой режим различных земель в зависимости от их целевого назначения то есть, образно говоря, определяет статику, статус этих объектов в зависимости от того, как они должны быть использованы , условия ограничения оборота различных видов земельного имущества, то Гражданский кодекс РФ имеет приоритет в регулировании самого процесса оборота земельных участков то есть, опираясь на статус объектов, нормирует динамику гражданского оборота, условия совершения сделок с поземельной недвижимостью.

Важно отметить, что, определяя принципы земельного законодательства, законодатель в качестве первого такого принципа установил, что земля - не только природный объект, важнейшая составная часть природы, природный ресурс, используемый в качестве средства производства в сельском хозяйстве, но и одновременно - недвижимое имущество, объект права собственности и иных прав на землю пп.

Таким образом, поскольку регулирование оборота вещных прав - это прерогатива ГК РФ, то ему принадлежит приоритет в установлении правил гражданско-правового оборота этого объекта, хотя и на основе того статуса земельных объектов, который определен в Земельном кодексе РФ. Необходимо отметить и то обстоятельство, что нормы Земельного кодекса РФ носят разноотраслевой характер: Проведение оценки объектов недвижимости является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе: Действие вышеуказанных правил не распространяется на отношения, возникающие при распоряжении государственными и муниципальными унитарными предприятиями, учреждениями, имуществом, закрепленным за ними в хозяйственном ведении или оперативном управлении, за исключением случаев, если распоряжение имуществом в соответствии с законодательством Российской Федерации допускается с согласия собственника этого имущества.

Данные правила также не распространяются на отношения, возникающие в случае распоряжения государственным или муниципальным имуществом при реорганизации государственных и муниципальных унитарных предприятий, государственных и муниципальных учреждений и в случаях, установленных Федеральным законом от 27 февраля г. Закон о земельном кадастре регулирует отношения, возникающие при осуществлении деятельности по ведению государственного земельного кадастра, под которым понимается систематизированный свод документированных сведений, получаемых в результате проведения государственного кадастрового учета земельных участков и прочно связанных с этими земельными участками объектов, а также при использовании его сведений.

Поскольку использование такого гражданско-правового института, как ипотека, возможно только в отношении недвижимости, очень важным в праве недвижимости является Закон об ипотеке.

Этот закон устанавливает основания возникновения ипотеки, определяет круг обязательств, которые могут быть обеспечены ипотекой; имущество, которое может быть предметом ипотеки; регламентирует требования к договору об ипотеке и порядку его заключения; определяет положения о государственной регистрации ипотеки и иные важные правила, обязательные при использовании залога недвижимости.

Под капитальными вложениями этот закон понимает инвестиции в основной капитал основные средства , в том числе затраты на новое строительство, расширение, реконструкцию и техническое перевооружение действующих предприятий, приобретение машин, оборудования, инструмента, инвентаря, проектно-изыскательские работы и другие затраты ст. При этом объектами капитальных вложений признаются различные виды вновь создаваемого и или модернизируемого имущества, за изъятиями, устанавливаемыми федеральными законами ст.

Таким образом, хотя этот закон и не употребляет термин "недвижимость", очевидно, что он имеет важное значение для урегулирования отношений, связанных с использованием недвижимого имущества, поскольку именно это имущество, как правило, требует капитальных вложений.

Удивительно, но факт! Примерами правовых актов Правительства Российской Федерации, в которых установлены нормы, регулирующие оборот недвижимости, являются следующие постановления:

Федеральный закон от 21 декабря г. Хотя этот закон и не содержит положений, выделяющих особенности приватизации недвижимого имущества, но важность этого закона для права недвижимости определяется тем, что он, как показывает практика, является основой вовлечения в гражданский оборот значительного объема государственного и муниципального имущества.

Удивительно, но факт! На заседании Совета 19 июня г.

В конце г. К числу таких актов относится Закон об участии в долевом строительстве. Этот закон урегулировал отношения, возникающие при так называемом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. Субъектами таких отношений выступают, с одной стороны, застройщики, обладающие определенными правами на земельные участки, на которых предполагается вести строительство, с другой стороны, частные инвесторы, предоставляющие денежные средства для строительства с тем, чтобы по окончании строительства приобрести в собственность квартиры или иные объекты недвижимости.

При этом указанным законом не регулируются отношения, связанные с долевым участием в строительстве объектов производственного назначения. Важное значение для оборота недвижимости имеют и такие законы, как Градостроительный кодекс РФ, Жилищный кодекс РФ, Федеральный закон от 30 декабря г.

Нормы, регулирующие сделки с недвижимостью, содержатся в указах Президента Российской Федерации. Известно, что в соответствии с п.

Удивительно, но факт! Последнее указание может рассматриваться как элемент режима, аналогичный таким элементам как категория земельного участка и т.

При этом указы не должны противоречить ГК РФ и федеральным законам. В качестве наиболее значимых для развития рынка недвижимости указов можно привести следующие примеры. Указом Президента РФ от 22 июля г. В этой программе содержится раздел 4, который называется "Приватизация недвижимого имущества". Данным указом урегулированы порядок и особенности приватизации недвижимого имущества с учетом особенностей этого вида объектов гражданского оборота.

Другим нормативным актом Президента РФ, направленным на регулирование порядка приватизации недвижимости, является Указ от 26 ноября г. Этим указом урегулированы особенности приватизации недвижимых объектов исторического и культурного наследия, которые в соответствии с законодательством отнесены к категории памятников истории и культуры местного значения.

Целый ряд указов Президента РФ, принятых в х гг. До принятия Земельного кодекса РФ эти указы сыграли важнейшую роль в образовании системы правового регулирования сделок с недвижимым имуществом.

Удивительно, но факт! В последнем законе описана система регулирования отношений между субъектами в процессе ведения единого учета, беспрепятственного обмена сведениями.

Примерами могут служить указы от 25 марта г. Нормы, регламентирующие оборот недвижимости, содержатся в постановлениях, принимаемых Правительством Российской Федерации. Одной из таких залоговых форм считается ипотека.

Источники правового регулирования оборота недвижимости (общая характеристика)

В этом случае собственник недвижимости закладывает объект под право получить от кредитора денежные средства или любое другое обязательство, но с неминуемой последующей выплатой долга. Недвижимое имущество остается во владении собственника-должника, а к кредитору она перейдет лишь при недобросовестной оплате долга или прекращении оплаты вообще. Нормативно-правовой базой, регулирующей вопросы ипотеки, являются такие ФЗ: Залоговой недвижимостью может стать и строение с незавершенным процессом строительства.

Перед тем как оформить ипотеку на конкретное лицо, банки или другие организации проведут андеррайтинг, то есть рассчитают возможность клиента оплачивать ипотеку и выведут коэффициент возможностей должника.

Если по своим естественным физическим, конструктивным и т. Регистрации в этом случае подлежит право на каждую новую недвижимую вещь.

Одновременно регистрируется прекращение права на прежний объект. В случае, если объект недвижимости является неделимой вещью ст. С учетом сказанного необходимо исключить из ст. В случаях возникновения права общей собственности на недвижимость речь может идти об отчуждении доли в праве общей собственности см. Не нашли то, что искали? Воспользуйтесь поиском гугл на сайте:



Читайте также:

  • История россии в рассказах для детей ишимова содержание
  • 2016-2019 | Юридическая помощь онлайн.